9억원 초과 아파트 양도세 계산기

아파트 (주택)을 보유하고 있다가 파는 경우 세금을 내야 합니다. 즉, 아파트 매도 시 발생하는 세금이 바로 양도세라고 많이 부르는 양도소득세입니다. 9억 원 이하의 아파트에 대해서 1가구 1 주택은 비과세에 해당하어 양도소득세를 면제받을 수 있지만, 9억 원을 초과하는 아파트의 경우 1 주택자도 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

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  [ 글의 순서 ]  

1. 아파트 양도세 (양도소득세)

2. 아파트 양도세 계산기

3. 같이 보면 좋은 글

 

 

아파트 양도세 (양도소득세)

 

2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우에만 1세대 1주택이고 2년 이상 보유 또는 거주할 경우 양도소득세 비과세 요건을 충족합니다. 하지만 9억 원을 초과하는 아파트의 경우에는 9억 원까지만, 비과세 혜택을 받을 수 있고 9억 원을 초과하는 금액에 대해서는 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

 

아파트 양도세 계산기

 

양도소득세 계산하는 방법을 예를 들어 설명하겠습니다. 1가구 1주택 보유자로 5억 원의 아파트를 매입하여, 2년 거주 후에 12억 원으로 가치가 상승한 아파트를 매도하는 경우로 가정하여 양도소득세를 계산해 보도록 하겠습니다.

 

구 분	금 액	비 고
1. 양도가액	1,200,000,000원	아파트 매도 당시 금액 (가치)
2. 취득가액	500,000,000원	아파트 매입 당시 금액 (가치)
3. 필요경비	7,000,000원	취득세 + 중개 수수료
4. 양도차익	693,000,000원	4 = 1 - 2 - 3
5. 과세대상 양도차익	173,250,000원	5 = (1 - 2) * (1 - 9억) / 1
6. 양도소득 기본공제	2,500,000원
7. 과세표준	170,750,000원	7 = 5 - 6
8. 과세표준 기본세율	38%
9. 누진공제액	19,400,000원
10. 양도소득세	45,485,000원	10 = 7 * 8 -9
11. 지방소득세	4,548,500원	11 = 10 * 10%
12. 총납부세액	50,033,500원	12 = 10 + 11

 

먼저, 양도가액은 아파트 매도 당시 금액을 말하고, 취득가액은 아파트 매입 당시의 금액을 말합니다. 양도착액은 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 빼면 되는데, 아파트 취득 시 투입된 금액인 취득세와 중개 수수료 등의 필요경비도 같이 제외하여 계산하게 됩니다. 즉, 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외한 금액을 말합니다.

 

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

 

다음으로 계산해야 할 것은 과세대상 양도차액입니다. 과세대상 양도차액은 공식을 통해서 계산하면 되고, 계산 방법은 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액과 양도가액에서 9억 원을 뺀 금액을 곱하고 취득가액으로 나누면 됩니다.

과세대상 양도차익을 계산하는 계산식은 아래와 같습니다.

 

과세대상 양도차익 =  (양도가액 - 취득가액) X (양도가액 - 9억원) / 양도가액

 

과세대상 양도차익에 대해서는 양도소득 기본공제가 가능합니다. 1인 250만원이 해당되고, 공동명의의 경우 각각 계산되므로 500만 원 (250만원/인 X 2인)의 양도소득 기본공제를 받을 수 있습니다. 아파트 공동명의를 하는 중요한 이유 중 하나가 바로 양도소득 기본공제를 받기 위함입니다. 

 

이제 세금이 징수되는 범위에 필요한 금액이 모두 계산되었고, 과세대상 양도차익에서 양도소득 기본소득 금액을 제외한 과세표준 금액의 기본세율과 누진공제액을 확인하면 됩니다. 양도 소득세에 대한 기본세율과 누진공제액은 아래 표를 참고하시면 됩니다.

 

과세표준에 따른 기본세율 및 누진공제액

 

계산된 과세표준인 170,750,000원으로 위의 표에서 3억원 이하 구간에 해당되므로 기본세율은 38%이고, 누진공제액은 1,940만 원입니다. 

 

따라서, 양도 소득세는 과세표준 금액에 과세표준 기본세율을 곱하고 그 값에서 누진공제액을 제외하면 됩니다. 

 

그리고 최종적으로 지방소득세는 계산된 양도소득세 금액의 10%이고 계산된 양도소득세와 지방소득세를 더한 값이 최종적으로 납부해야 하는 총 납부세액이 됩니다.

 

혹시라도 개략적인 아파트 양도세 계산을 하고 싶은신 분은 아래 엑셀 이용하시면 편하실 것 같습니다.

 

아파트 양도세 계산기 (엑셀).xlsx

0.28MB

 

 

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시간 내어 긴 글 읽어 주셔서 감사드리고 더 좋은 글로 찾아뵙겠습니다.

 

감사합니다.

 

@rupixen, unsplash